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山东岛城律师事务所

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有关小产权房的一点见解  

2014-03-10 15:22:20|  分类: 普法送法 |  标签: |举报 |字号 订阅

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小产权房浅议

   中国具有五千年的灿烂文明,具有自身特色的东西举不胜数。小产权房问题就是具有中国特色的一个问题。在中国,小产权房的问题刚开始还是一个小问题,还未引起人们的关注,但是随着中国住房制度的改革,房地产业逐渐成为中国的支柱行业,并且伴随城镇化的逐步发展,小产权房的问题现在是愈演愈烈,引无数人瞩目。为什么小产权房会牵动这么人的神经呢?下面我将对这一中国特色问题进行简单分析:

    首先,在探讨小产房问题之前,先对小产房进行界定。房屋产权本来没有“大”“小”之分,“大产权”、“小产权”只是在现实经济生活和社会实践中约定俗成的说法,并不是法律上或学理上的专门术语。我这里所说的小产权房是指在农民集体所有土地上建设的、向本集体经济组织以外居民销售的住宅,其内涵一般包括五个方面:(一)是小产权房建设用地为农村集体土地,而非经过招标、拍卖、挂牌等方式取得的城市国有土地。(二)是小产权房建设未经土地、规划、建设等主管部门许可,项目未经投资主管部门核准或备案,也没有经过农村土地征用为国有土地以及国有土地“招、拍、挂”等建设环节,因而不符合国家相关建设程序。(三)是小产权房建设未缴纳国有土地出让金和相关税费,无法获得国家土地、房屋管理部门颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证。(四)是小产权房一般不应包括农民建造的超出其自身居住需求的、主要用于出租的房屋,而仅指出售给非本地农村居民包括城镇居民和外地进城务工人员的房屋。换句话说,农民在宅基地上建设的用于出租的房屋,不应视为小产权房。(五)是“小产权”是针对“大产权”即完全产权房而言的,只有经过依法登记、“三证”(房屋所有权证、国有土地使用权证、契税证)齐全的房屋才是完全产权房,故小产权房没有真正法律意义上的产权。购买小产权房只能获得乡镇政府的集体土地使用权证或村民委员会的盖章证明。

其次,这几年,小产权房如雨后春笋在全国各地拔地而起,是由于多方面原因导致。个人认为主要原因如下:(一)城市化,工业化进程的加快带动住房需求的不断增加。自从中国加入WTO,中国的工业化也随之提速,同时伴随而来的是大量的闲置劳动力从农村涌入城市,也带动了城市房地产市场的需求,但由于我国城乡土地制度的二元性,导致城市的房价节节攀升,大量低收入群体根本在市中心买不起房子,从而导致城乡结合部的集体土地上农民洗脚上楼,大量的没有经过政府批准的房子随之拔地而起,由于相对低廉的价格,引来无数低收入家庭纷纷前来置业。(二)城乡二元土地制度的原因。我国《宪法》第10条规定,“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”这就是说,目前我国存在着城乡二元土地所有制,即国家所有和集体所有两种土地所有制形式。另据《土地管理法》第43条、第44条规定,“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地”,“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续”。2002年5月,国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出台,其中第地,2010年我国城市化率达到49.95%,分别比1995年、2000年、2005年提高了20.64、13.46、6.69个百分点。(见表2)城镇常住人口的快速增长尤其是大量中低收入的农民工进城,大大增加了对价格相对低廉的住宅需求,从而也在一定程度上推动了小产权房建设。 表2 1995-2010年我国城乡人口数量变化情况(万人;%) 年份 城镇人口 乡村人口 数量 比重 数量 比重 1995 35174 29.04 85947 70.96 2000 45906 36.22 80837 63.78 2001 48064 37.66 79563 62.34 2002 50212 39.09 78241 60.91 2003 52376 40.53 76851 59.47 2004 54283 41.76 75705 58.24 2005 56212 42.99 74544 57.01 2006 58288 44.34 73160 55.66 2007 60633 45.89 71496 54.11 2008 62403 46.99 70399 53.01 2009 64512 48.34 68938 51.66 2010 66978 49.95 67113 50.05 数据来源:《中国统计年鉴(2011)》。 另外,伴随着城市化快速发展的同时,我国城市建成区面积快速扩张,使得原先大量的城市远郊区逐步变成近郊区,近郊区逐步变成了城区,农村地区变成了城中村。据统计,2010年我国城市建成区面积达40058.0平方公里,分别比1995年、2000年、2005年增长了2.12倍、78.5%、23.2%(如图1所示)。 平方公里 图1 1990年以来我国城市建成区面积增长情况 数据来源:根据相关年份《中国统计年鉴》数据计算作图。 城市规模的快速扩张,再加上交通和供水、排水、供电等城市基础设施的不断完善,使得相关农村集体土地开发利用价值也与城镇国有土地一样快速提升,而传统的在农村土地上从事种养殖业的收益,相比住宅和商业地产等房地产开发投资而言,不仅回报低、见效慢,而且风险大,这也是导致小产权房大量开发建设的主要原因之一。[3] 3.农村集体土地征用费用与国有土地出让价格的巨大差距 我国《土地管理法》第47条规定,“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。”据此我们得出如下计算公式: 土地补偿费 = 被征地亩数 * 被征收前三年平均年产值 * 补偿倍数 安置补助费 = 需要安置的人数 * 被征收前三年平均年产值 * 补偿倍数 需要安置的人数 = 被征收的耕地数量征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量 由于土地和房地产开发属于区域性市场,不同地区农村土地征用费用和经过土地一级开发变成熟地后的国有招拍挂成交价格存在或多或少的差异,即使在同一地区的不同区块,二者也会有一定差异,但总体上看,国有土地招拍挂成交价格一般都要大大超过农村土地征用费用,二者形成了巨大的“剪刀差”。 以北京市为例,根据《中国统计年鉴(2011)》,2008年底北京市耕地面积为347.55万亩,人口1695万人,人均耕地面积仅为0.21亩;2010年北京市主要农产品单位面积产量为5297公斤千公顷,折合706.3斤亩,并参照国家在小麦和稻谷主产区实施的最低收购价格(2010年),白小麦、红小麦、混合麦3种原粮最低收购价格平均为0.87元斤,由此计算得出北京市2010年每亩农地平均年产值为0.86元*706.3斤亩=607.4元,被征收前三年平均年产值可以粗略地认为607.4元*3=1822.2元。假设在北京市征用农地50亩,补偿倍数按照最高值计算,则可以计算出土地补偿费约为91.1万元,安置补助费约为260.3万元,两项合计341.4万元,再加上地上附着物和青苗的补偿费,全部征地拆迁补偿费用也不足400万元。而此50亩农村土地经过征用和一级开发后的政府公开出让价格则大大超出此费用。以北京市部分楼盘为例。无论是限价房楼盘,还是周边商品房楼盘,按照楼面地价计算50亩国有土地招拍挂的价格,最高的是24437.9万元(万年花城),最低的是8630.4万元(富力阳光美居),分别是征地拆迁补偿费用(400万元)的61.1倍、21.6倍(见表3)。不难看出,农村集体土地征用费用与招拍挂下国有土地出让收入之间存在着巨大的差距。 表3 2010年北京市部分保障性住房与商4条、27条规定,“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。在此制度下,国家垄断了土地一级市场,包括住宅建设在内的各类房地产开发建设用地只能通过“招标、拍卖、挂牌”的方式从政府手中获取正是在我国城乡二元土地制度下,集体土地所有者与国有土地所有者之间权利不对等,农村集体组织并不拥有完全意义上的集体土地产权——农民集体对土地的占有、使用、收益和处分权是有限的,尤其是缺乏对农村集体土地使用权的最终处分权,从而导致农村集体所有土地无法直接进入土地流转市场。而地方政府作为土地一级市场垄断的供给者,通过低价征收农村集体所有土地,再通过“招拍挂”等方式,以高于征收拆迁补偿费用几十倍甚至上百倍的价格转让给房地产开发商,从中获取大量高额垄断利益,包括土地出让收入以及各种相关税费等。(三)近几年,商品房价格上涨过快,但相应的保障房供给又不足,导致小产权房的需求越来强劲。进入新世纪,特别是,最近几年,房地产市场异常的火爆,全国各地都在造城,房地产已经成为国民经济的支柱,房地产市场的火爆导致全民都进入该市场进行牟利。中国的房子已经失去其最基本的属性--居住,其投资属性已经成为第一。房地产市场的火爆,导致房子的价格节节攀升,已经远远超过中低收入者承受的能力,这些人为了安居乐业不得已去买那些小产权房。伴随市场需求的不断增长,小产权房规模越来越大,同时地方政府为了自身利益,也对国家政策置若罔闻,进一步促使小产权房市场的繁荣。

小产权房问题,眼下引无数人的关心,关注。之所以有如此多的人在关注,是因为此问题牵涉到购买人,地方政府,以及集体组织利益。此问题终将要获得解决,因为其存在不符合中国正在推进的市场经济建设,更不利于保护购买人的利益。但是此问题因牵涉太多人的利益,所以此问题的解决还需时日。

利用国有土地从事商品房开发建设,需要具备“五证”,即国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证和商品房预售许可证。而小产权房开发建设则不像城市商品房那么严格,很多是村民个人、乡(镇)村集体或一些房地产开发资质不完全具备的公司投资建设的,也没有经过规划、国土、建设等主管部门审批,在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题。更重要的是,由于缺乏房屋产权证和土地使用权证,小产权房购买者的权益不能得到法律有效保护,根据《土地管理法》、《合同法》、《物权法》相关规定,小产权房买卖合同属于无效合同,购房者从乡镇或村委会获得的所谓房屋“所有权”不能正常行使,在转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面均会受到较大的限制,相关权益难以得到保障。(参见专栏1)总之,虽然在小产权房购买时,购房者能够以较低廉的价格解决居住问题,但后续风险隐患是比较大的。 专栏1 小产权房购房者的权益难保障 据《工人日报》2007年7月报道,2006年初,李福利在北京顺义高丽营村花17万元买了一套100多平方米的小产权房,当时村委会给了他一个“购房协议”――“旧城改造项目房屋买卖协议”。2007年初,因当地修建道路这套房子被拆除了,李福利攥着“购房协议”四处奔走,只想要回原来买房的钱,但从有关方面得到的答复却都是:该协议无效,至于拆除房屋损失费,修路占地单位已交给享有该土地所有权的乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社了。 (资料来源:《北京购小产权房现状调查:买卖双方都认为占便宜》,工人日报,2007年7月13日。 

 

 

 

的“五证”的大产权房相比,小产权房主要有四个特点。 1.不合法性 房屋依附于土地,“小产权房”依附在农民集体所有土地上, 判断房屋是否违法,首先应看对土地的使用是否违法。我国《土地管理法》是解决集体所有土地作为建设用地的核心法规。按照《土地管理法》规定,乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡(镇)村建设可以使用集体所有土地,其他任何单位和个人进行非农业建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。而小产权房建设在农村集体土地之上,又不属于上述三类乡(镇)村建设活动,显然不符合现行土地管理法的规定。此外,国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定,农村的住宅不得向城市居民出售。2004年12月国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。国务院2008年1月《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次明确,城镇居民不得到农村购买宅基地农民住宅或“小产权房”,任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。 总之,从国家相关法律法规的规定可以看出,农村集体土地使用权是该集体组织成员的专有权利,与农民特定身份相联系,是不能出让、转让的。目前利用农村集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的,小产权房买卖合同本身是无效的,小产权房购买者获得的乡镇产权证或村集体组织相关证明文件并不具有法律效力。 2.成本和价格较为低廉 小产权房建设在集体土地上,这些集体用地的地理位置相对偏远,一般位于城市郊区甚至远郊区,本身土地价值比较低。特别是,小产权房系直接在集体土地上开发建设,在建设过程中没有经过集体土地征用为国有土地和国有土地“招、拍、挂”等环节,也不必缴纳国有土地出让金和相关税费,因而小产权房建设的土地成本近乎为零,其开发建设成本主要表现为直接的建安成本。与区位条件相当的大产权房相比,小产权房开发成本一般仅后者的13左右甚至更低,而销售价格一般也只有后者的12甚至15左右。 3.产权不完整 《物权法》第9条、第184条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”,“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得进行抵押”。小产权房只具备了普通商品房的使用性质,但不具备其法律性质,并不是真正意义上的商品房,其流通转让受到诸多限制。按照相关政策法律规定,小产权房买卖合同属于无效合同,农民将房屋卖给城镇居民的买卖行为不能得到法律认可和保护,不能办理土地使用权证、房屋产权证、契税证等合法手续。小产权房购买者无法获得房产管理部门颁发的房屋产权证、国土管理部门颁发的土地使用权证。没有“二证”,既无法律保障,也不可以上市交易。所以,从法律上讲,小产权房购买者并不是有什么“小产权”,而本质上是“无产权”。 4.风险隐患较大 

    

 

 

 小产权房浅议

   中国具有五千年的灿烂文明,具有自身特色的东西举不胜数。小产权房问题就是具有中国特色的一个问题。在中国,小产权房的问题刚开始还是一个小问题,还未引起人们的关注,但是随着中国住房制度的改革,房地产业逐渐成为中国的支柱行业,并且伴随城镇化的逐步发展,小产权房的问题现在是愈演愈烈,引无数人瞩目。为什么小产权房会牵动这么人的神经呢?下面我将对这一中国特色问题进行简单分析:

    首先,在探讨小产房问题之前,先对小产房进行界定。房屋产权本来没有“大”“小”之分,“大产权”、“小产权”只是在现实经济生活和社会实践中约定俗成的说法,并不是法律上或学理上的专门术语。我这里所说的小产权房是指在农民集体所有土地上建设的、向本集体经济组织以外居民销售的住宅,其内涵一般包括五个方面:(一)是小产权房建设用地为农村集体土地,而非经过招标、拍卖、挂牌等方式取得的城市国有土地。(二)是小产权房建设未经土地、规划、建设等主管部门许可,项目未经投资主管部门核准或备案,也没有经过农村土地征用为国有土地以及国有土地“招、拍、挂”等建设环节,因而不符合国家相关建设程序。(三)是小产权房建设未缴纳国有土地出让金和相关税费,无法获得国家土地、房屋管理部门颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证。(四)是小产权房一般不应包括农民建造的超出其自身居住需求的、主要用于出租的房屋,而仅指出售给非本地农村居民包括城镇居民和外地进城务工人员的房屋。换句话说,农民在宅基地上建设的用于出租的房屋,不应视为小产权房。(五)是“小产权”是针对“大产权”即完全产权房而言的,只有经过依法登记、“三证”(房屋所有权证、国有土地使用权证、契税证)齐全的房屋才是完全产权房,故小产权房没有真正法律意义上的产权。购买小产权房只能获得乡镇政府的集体土地使用权证或村民委员会的盖章证明。

其次,这几年,小产权房如雨后春笋在全国各地拔地而起,是由于多方面原因导致。个人认为主要原因如下:(一)城市化,工业化进程的加快带动住房需求的不断增加。自从中国加入WTO,中国的工业化也随之提速,同时伴随而来的是大量的闲置劳动力从农村涌入城市,也带动了城市房地产市场的需求,但由于我国城乡土地制度的二元性,导致城市的房价节节攀升,大量低收入群体根本在市中心买不起房子,从而导致城乡结合部的集体土地上农民洗脚上楼,大量的没有经过政府批准的房子随之拔地而起,由于相对低廉的价格,引来无数低收入家庭纷纷前来置业。(二)城乡二元土地制度的原因。我国《宪法》第10条规定,“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”这就是说,目前我国存在着城乡二元土地所有制,即国家所有和集体所有两种土地所有制形式。另据《土地管理法》第43条、第44条规定,“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地”,“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续”。2002年5月,国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出台,其中第地,2010年我国城市化率达到49.95%,分别比1995年、2000年、2005年提高了20.64、13.46、6.69个百分点。(见表2)城镇常住人口的快速增长尤其是大量中低收入的农民工进城,大大增加了对价格相对低廉的住宅需求,从而也在一定程度上推动了小产权房建设。 表2 1995-2010年我国城乡人口数量变化情况(万人;%) 年份 城镇人口 乡村人口 数量 比重 数量 比重 1995 35174 29.04 85947 70.96 2000 45906 36.22 80837 63.78 2001 48064 37.66 79563 62.34 2002 50212 39.09 78241 60.91 2003 52376 40.53 76851 59.47 2004 54283 41.76 75705 58.24 2005 56212 42.99 74544 57.01 2006 58288 44.34 73160 55.66 2007 60633 45.89 71496 54.11 2008 62403 46.99 70399 53.01 2009 64512 48.34 68938 51.66 2010 66978 49.95 67113 50.05 数据来源:《中国统计年鉴(2011)》。 另外,伴随着城市化快速发展的同时,我国城市建成区面积快速扩张,使得原先大量的城市远郊区逐步变成近郊区,近郊区逐步变成了城区,农村地区变成了城中村。据统计,2010年我国城市建成区面积达40058.0平方公里,分别比1995年、2000年、2005年增长了2.12倍、78.5%、23.2%(如图1所示)。 平方公里 图1 1990年以来我国城市建成区面积增长情况 数据来源:根据相关年份《中国统计年鉴》数据计算作图。 城市规模的快速扩张,再加上交通和供水、排水、供电等城市基础设施的不断完善,使得相关农村集体土地开发利用价值也与城镇国有土地一样快速提升,而传统的在农村土地上从事种养殖业的收益,相比住宅和商业地产等房地产开发投资而言,不仅回报低、见效慢,而且风险大,这也是导致小产权房大量开发建设的主要原因之一。[3] 3.农村集体土地征用费用与国有土地出让价格的巨大差距 我国《土地管理法》第47条规定,“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。”据此我们得出如下计算公式: 土地补偿费 = 被征地亩数 * 被征收前三年平均年产值 * 补偿倍数 安置补助费 = 需要安置的人数 * 被征收前三年平均年产值 * 补偿倍数 需要安置的人数 = 被征收的耕地数量征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量 由于土地和房地产开发属于区域性市场,不同地区农村土地征用费用和经过土地一级开发变成熟地后的国有招拍挂成交价格存在或多或少的差异,即使在同一地区的不同区块,二者也会有一定差异,但总体上看,国有土地招拍挂成交价格一般都要大大超过农村土地征用费用,二者形成了巨大的“剪刀差”。 以北京市为例,根据《中国统计年鉴(2011)》,2008年底北京市耕地面积为347.55万亩,人口1695万人,人均耕地面积仅为0.21亩;2010年北京市主要农产品单位面积产量为5297公斤千公顷,折合706.3斤亩,并参照国家在小麦和稻谷主产区实施的最低收购价格(2010年),白小麦、红小麦、混合麦3种原粮最低收购价格平均为0.87元斤,由此计算得出北京市2010年每亩农地平均年产值为0.86元*706.3斤亩=607.4元,被征收前三年平均年产值可以粗略地认为607.4元*3=1822.2元。假设在北京市征用农地50亩,补偿倍数按照最高值计算,则可以计算出土地补偿费约为91.1万元,安置补助费约为260.3万元,两项合计341.4万元,再加上地上附着物和青苗的补偿费,全部征地拆迁补偿费用也不足400万元。而此50亩农村土地经过征用和一级开发后的政府公开出让价格则大大超出此费用。以北京市部分楼盘为例。无论是限价房楼盘,还是周边商品房楼盘,按照楼面地价计算50亩国有土地招拍挂的价格,最高的是24437.9万元(万年花城),最低的是8630.4万元(富力阳光美居),分别是征地拆迁补偿费用(400万元)的61.1倍、21.6倍(见表3)。不难看出,农村集体土地征用费用与招拍挂下国有土地出让收入之间存在着巨大的差距。 表3 2010年北京市部分保障性住房与商4条、27条规定,“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。在此制度下,国家垄断了土地一级市场,包括住宅建设在内的各类房地产开发建设用地只能通过“招标、拍卖、挂牌”的方式从政府手中获取正是在我国城乡二元土地制度下,集体土地所有者与国有土地所有者之间权利不对等,农村集体组织并不拥有完全意义上的集体土地产权——农民集体对土地的占有、使用、收益和处分权是有限的,尤其是缺乏对农村集体土地使用权的最终处分权,从而导致农村集体所有土地无法直接进入土地流转市场。而地方政府作为土地一级市场垄断的供给者,通过低价征收农村集体所有土地,再通过“招拍挂”等方式,以高于征收拆迁补偿费用几十倍甚至上百倍的价格转让给房地产开发商,从中获取大量高额垄断利益,包括土地出让收入以及各种相关税费等。(三)近几年,商品房价格上涨过快,但相应的保障房供给又不足,导致小产权房的需求越来强劲。进入新世纪,特别是,最近几年,房地产市场异常的火爆,全国各地都在造城,房地产已经成为国民经济的支柱,房地产市场的火爆导致全民都进入该市场进行牟利。中国的房子已经失去其最基本的属性--居住,其投资属性已经成为第一。房地产市场的火爆,导致房子的价格节节攀升,已经远远超过中低收入者承受的能力,这些人为了安居乐业不得已去买那些小产权房。伴随市场需求的不断增长,小产权房规模越来越大,同时地方政府为了自身利益,也对国家政策置若罔闻,进一步促使小产权房市场的繁荣。

小产权房问题,眼下引无数人的关心,关注。之所以有如此多的人在关注,是因为此问题牵涉到购买人,地方政府,以及集体组织利益。此问题终将要获得解决,因为其存在不符合中国正在推进的市场经济建设,更不利于保护购买人的利益。但是此问题因牵涉太多人的利益,所以此问题的解决还需时日。

利用国有土地从事商品房开发建设,需要具备“五证”,即国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证和商品房预售许可证。而小产权房开发建设则不像城市商品房那么严格,很多是村民个人、乡(镇)村集体或一些房地产开发资质不完全具备的公司投资建设的,也没有经过规划、国土、建设等主管部门审批,在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题。更重要的是,由于缺乏房屋产权证和土地使用权证,小产权房购买者的权益不能得到法律有效保护,根据《土地管理法》、《合同法》、《物权法》相关规定,小产权房买卖合同属于无效合同,购房者从乡镇或村委会获得的所谓房屋“所有权”不能正常行使,在转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面均会受到较大的限制,相关权益难以得到保障。(参见专栏1)总之,虽然在小产权房购买时,购房者能够以较低廉的价格解决居住问题,但后续风险隐患是比较大的。 专栏1 小产权房购房者的权益难保障 据《工人日报》2007年7月报道,2006年初,李福利在北京顺义高丽营村花17万元买了一套100多平方米的小产权房,当时村委会给了他一个“购房协议”――“旧城改造项目房屋买卖协议”。2007年初,因当地修建道路这套房子被拆除了,李福利攥着“购房协议”四处奔走,只想要回原来买房的钱,但从有关方面得到的答复却都是:该协议无效,至于拆除房屋损失费,修路占地单位已交给享有该土地所有权的乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社了。 (资料来源:《北京购小产权房现状调查:买卖双方都认为占便宜》,工人日报,2007年7月13日。 

 

 

 

的“五证”的大产权房相比,小产权房主要有四个特点。 1.不合法性 房屋依附于土地,“小产权房”依附在农民集体所有土地上, 判断房屋是否违法,首先应看对土地的使用是否违法。我国《土地管理法》是解决集体所有土地作为建设用地的核心法规。按照《土地管理法》规定,乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡(镇)村建设可以使用集体所有土地,其他任何单位和个人进行非农业建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。而小产权房建设在农村集体土地之上,又不属于上述三类乡(镇)村建设活动,显然不符合现行土地管理法的规定。此外,国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定,农村的住宅不得向城市居民出售。2004年12月国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。国务院2008年1月《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次明确,城镇居民不得到农村购买宅基地农民住宅或“小产权房”,任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。 总之,从国家相关法律法规的规定可以看出,农村集体土地使用权是该集体组织成员的专有权利,与农民特定身份相联系,是不能出让、转让的。目前利用农村集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的,小产权房买卖合同本身是无效的,小产权房购买者获得的乡镇产权证或村集体组织相关证明文件并不具有法律效力。 2.成本和价格较为低廉 小产权房建设在集体土地上,这些集体用地的地理位置相对偏远,一般位于城市郊区甚至远郊区,本身土地价值比较低。特别是,小产权房系直接在集体土地上开发建设,在建设过程中没有经过集体土地征用为国有土地和国有土地“招、拍、挂”等环节,也不必缴纳国有土地出让金和相关税费,因而小产权房建设的土地成本近乎为零,其开发建设成本主要表现为直接的建安成本。与区位条件相当的大产权房相比,小产权房开发成本一般仅后者的13左右甚至更低,而销售价格一般也只有后者的12甚至15左右。 3.产权不完整 《物权法》第9条、第184条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”,“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得进行抵押”。小产权房只具备了普通商品房的使用性质,但不具备其法律性质,并不是真正意义上的商品房,其流通转让受到诸多限制。按照相关政策法律规定,小产权房买卖合同属于无效合同,农民将房屋卖给城镇居民的买卖行为不能得到法律认可和保护,不能办理土地使用权证、房屋产权证、契税证等合法手续。小产权房购买者无法获得房产管理部门颁发的房屋产权证、国土管理部门颁发的土地使用权证。没有“二证”,既无法律保障,也不可以上市交易。所以,从法律上讲,小产权房购买者并不是有什么“小产权”,而本质上是“无产权”。 4.风险隐患较大 

    

 

 

 

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