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山东岛城律师事务所

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浅析购房定金的认定与使用  

2014-05-16 09:16:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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浅析购房定金的认定与使用

案情

  2013511日,李某在某公司开发的凯旋华庭楼盘销售处查看楼盘后,双方达成购房意向,李某预选支付5万元作为购房意向定金。次日,王某选定购买凯旋华庭22110室商品房,李某又付款10万元。李某先后两次付款合计15万元,作为购房的预约定金,并由某公司开具收据一份。收据载明:“收款事由:凯旋华庭高层2--2110定金,”但双方就合同的其他条款正在协商中,未正式签订购房合同。同年8月底,某公司将李某订购的凯旋华庭22110室商品房出售给他人,李某诉至法院,要求判令某公司双倍返还购房定金30万元。

  评析
   本案中的定金收据具备书面形式,购房定金合同有效成立。某公司与某虽未订立含有定金条款的《商品房认购协议书》,仅向王某出具了定金收据,但该定金收据可以有形地表现所载内容,应认为已具备我国合同法第十一条所要求的书面形式,且收据记载了交款人、收款单位、收款事项、收款日期等内容,对买卖标的房屋的指向亦明确具体,已经包括房屋买卖协议的主要条款,故可认定购房定金合同有效成立。
   购房定金的性质及定金罚则的适用。购房定金属预约合同,其目的系担保商品房买卖合同的订立,违约的法律后果是适用定金罚则。从预约和本约的关系看,购房定金具有独立性,且是实践性合同,自一方当事人交付购房定金时生效,商品房买卖合同最终是否签订并不影响购房定金合同的成立和生效。如因一方原因致使主合同未订立,则构成对购房定金合同的违反。就本案而言,双方已就适用定金罚则形成合意。某公司擅自单方决定将王某预定的房屋出售给他人,其亦未能举证证明在出售房屋前曾通知王某限期签订合同及逾期签订合同的后果,已构成违约,自应由该公司承担双倍返还定金的违约责任。

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